Zadatek liczony w setkach tysięcy złotych (część III)


Anna Szepietowska
General Counsel
Poland Sotheby's International Realty

W ostatnim artykule z tej serii przybliżone zostanie jedno z rozwiązań służących zabezpieczeniu zapłaty ceny nieruchomości, tj. depozyt notarialny. Wysoka cena transakcyjna sprawia, że strona sprzedająca nierzadko sięga po takie narzędzie, aby mieć pewność, że kwota należna tytułem ceny zostanie jej przekazana niezwłocznie po zawarciu umowy przenoszącej własność nieruchomości. Strony umowy przedwstępnej mogą postanowić, że pozostała do zapłaty kwota ma zostać wypłacona z depozytu notarialnego dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości nawet wówczas, gdy uprzednio otrzymał on już zadatek.

Kodeks cywilny nie wymaga szczególnej formy prawnej do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Nie ma więc przeszkód, aby taką umowę zawrzeć w zwykłej formie pisemnej. Wymóg formy aktu notarialnego pojawia się dopiero w przypadku umowy przenoszącej własność nieruchomości (art. 158 Kodeksu cywilnego). W praktyce jednak, w przypadku nieruchomości o znacznej wartości, niezależnie od tego, czy umowa przedwstępna przewiduje zadatek albo zaliczkę, kontrahenci decydują się na jej zawarcie przed notariuszem. W przedmiotowej umowie można zobowiązać kupującego nieruchomość, iż przed zawarciem umowy przyrzeczonej złoży do depozytu notarialnego kwotę w wysokości całości lub części ceny, lub w przypadku wcześniejszej wpłaty zadatku – kwotę stanowiącą różnicę między ceną a wpłaconym zadatkiem.Z powyższego wynika, iż depozyt notarialny znajdzie zastosowanie przede wszystkim w sytuacjach, kiedy zakup finansowany jest w większości lub w całości ze środków własnych kupującego. Kupujący powinien dysponować odpowiednią kwotą na dzień ustalony przez strony w umowie przedwstępnej. Może to być zarówno bardzo krótki termin liczony od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, jak i termin dłuższy, na przykład do dnia poprzedzającego zawarcie umowy przyrzeczonej. W umowie przedwstępnej zazwyczaj zastrzega się, że jeśli warunek złożenia pieniędzy do depozytu notarialnego nie został spełniony, właściciel nieruchomości nie ma w ogóle obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej.

Prawo o notariacie stanowi, że w związku z dokonywaną czynnością notariusz może przyjąć na przechowanie pieniądze zarówno w polskiej, jak i w obcej walucie (art. 108 § 1 Prawa o notariacie). Przekazane przez stronę kupującą pieniądze trafiają na prowadzone przez notariusza specjalne konto bankowe. Notariusz ma obowiązek je przechowywać, a następnie przekazać zgodnie z dyspozycją, czyli osobie wskazanej przy składaniu depozytu.Przyjęcie depozytu notariusz dokumentuje protokołem, w którym zamieszcza się datę przyjęcia, dane osoby składającej depozyt, a także datę wydania i dane osoby odbierającej depozyt (art. 108 § 2 Prawa o notariacie). Zgodnie z powyższymi ustaleniami pieniądze z depozytu trafiają przelewem na rachunek bankowy sprzedającego nieruchomość.

Warto w tym miejscu odpowiedzieć na pytanie, dlaczego szczególnie zbywca dąży do zabezpieczenia swoich interesów i niejednokrotnie wręcz jako kryterium dojścia transakcji do skutku stawia przechowanie pieniędzy w depozycie notarialnym albo złożenie przez potencjalnego nabywcę oświadczenia o poddaniu się egzekucji. Otóż powyższe rozwiązania są stosowane przez zbywcę z uwagi na skutki prawne umowy sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z art. 155 Kodeksu cywilnego, umowa sprzedaży zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości, a taką rzeczą jest każda nieruchomość, wywołuje co do zasady ten skutek, że przenosi na nabywcę własność tej  nieruchomości. Powyższe oznacza, że wpis nowego właściciela nieruchomości w księdze wieczystej będzie mieć – wyłączając pewne wyjątki, np. ustanowienie odrębnej własności lokalu – jedynie charakter deklaratoryjny. Zmiana w księdze wieczystej stanowi potwierdzenie zawartej umowy, ale to właśnie na podstawie samej umowy własność została już przeniesiona (R. Strzelczyk, Prawo nieruchomości, wyd. 5, Warszawa 2017, s. 304). Innymi słowy, własność nieruchomości przechodzi na nabywcę niezależnie od wykonania przez niego obowiązku zapłaty ceny. Przejście własności nie może zostać uzależnione od dokonania płatności ani jakiejkolwiek innej czynności. Przesądza o tym art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym własność nieruchomości nie może zostać przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Zbywcy, który zrezygnował z depozytu notarialnego przysługuje oczywiście roszczenie o zapłatę ceny, wymaga ono jednak dochodzenia w postępowaniu sądowym.

Z uwagi na konsensualny charakter umowy sprzedaży nieruchomości określa się ją jako umowę o podwójnym skutku, tj. umowę zobowiązująco-rozporządzającą. Dla przeniesienia własności nieistotna jest ani zapłata ceny, ani termin wydania nieruchomości. Na marginesie jedynie można wspomnieć o interesującym przypadku, jakim jest pierwokup. Wówczas to z przepisów szczególnych wynika konieczność zawarcia w pierwszej kolejności umowy zobowiązującej (z wyłączeniem przeniesienia własności), a następnie dopiero odrębnej umowy przeniesienia własności. Ta ostatnia może zostać zawarta dopiero po uzyskaniu odpowiedzi, iż podmiot do tego uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu. Stąd też nieco mylące może się wydawać zwyczajowe, używane powszechnie określenie „warunkowa umowa sprzedaży”. Warunkiem w tym przypadku jest właśnie wykonanie ustawowego prawa pierwokupu.

Podsumowując należy wskazać następujące wnioski. Po pierwsze, w obrocie nieruchomościami najczęściej praktykuje się stosowanie zadatku jako dodatkowego zastrzeżenia umownego według zasad wskazanych w Kodeksie cywilnym. Nie ma jednak przeszkód, aby zasady te zmienić i dostosować do indywidualnych ustaleń stron. Wystarczy jedynie wyraźnie uchylić reguły kodeksowe i wskazać odmienne. Dopuszczalne jest również, aby tylko część pieniędzy wręczonych przy zawarciu umowy przedwstępnej traktować jako zadatek, a resztę na przykład jako zaliczkę. Po drugie, zadatek ma wzmocnić pozycję strony, która dąży do wykonania umowy przedwstępnej poprzez przystąpienie w terminie do umowy przenoszącej własność nieruchomości. Tym samym zadatek ma za zadanie zdyscyplinować drugą stronę, gdyby ta chciała się uchylić od spełnienia zobowiązania z umowy przedwstępnej. Po trzecie, w celu zabezpieczenia swoich interesów strony decydują się na poniesienie dodatkowych, stosunkowo niewielkich kosztów: zawarcia umowy w formie aktu notarialnego czy przekazania pieniędzy do depozytu notarialnego. I po czwarte, w kontekście wymagalności zwrotu wpłaconych tytułem zadatku pieniędzy mniej korzystna wydaje się sytuacja strony kupującej. Z kolei nieskorzystanie z instytucji depozytu notarialnego powoduje, że już po zawarciu umowy sprzedaży, w aspekcie wymagalności ceny, mniej atrakcyjna może się okazać pozycja zbywcy.

Anna Szepietowska – General Counsel Poland Sotheby’s International Realty